Один из крупнейших застройщиков страны запустил в столичном регионе программу аренды квартир с последующим выкупом — покупателям предлагают сначала арендовать приглянувшееся жилье, при этом арендные платежи будут идти в счет первоначального взноса по ипотеке. Когда наберется необходимая сумма, квартира станет просто ипотечной — на нее можно будет оформить право собственности и платить уже ежемесячные ипотечные платежи. Корреспондент «РГ» узнал нюансы работы программы.
Пока в ней участвуют семь жилых комплексов в ближайшем Подмосковье и Новой Москве, однако их перечень застройщик планирует увеличить. Арендовать, понятное дело, можно только готовую квартиру с отделкой в уже построенном доме.
«Клиент может заехать в квартиру сразу после предварительного одобрения ипотеки и расчета по размеру первоначального взноса, — объясняют в компании. — При желании в ней можно сделать косметический ремонт, изменив готовую отделку под свой вкус. На старте квартиры предлагаются в жилых комплексах в московском регионе и в одном комплексе в Санкт-Петербурге, до конца 2023 года на выбор станут доступны более 12 ЖК с сотнями готовых квартир с отделкой».
По подсчетам застройщика, около 40% покупателей квартир в новостройках живут в съемном жилье, то есть им приходится копить на первоначальный взнос и одновременно платить за аренду. Новая же программа предлагает альтернативу — не надо копить на первый взнос, въезжайте в квартиру сразу, а сэкономленные деньги направляйте в «копилку» будущего стартового платежа. Срок такой накопительной аренды может составить от 12 до 18 месяцев. Соответственно, ежемесячный платеж будет зависеть от срока аренды и стоимости квартиры.
Давайте посчитаем. Предположим, вам приглянулась 26-метровая студия в большом ЖК на юго-востоке Московской области в семи километрах от МКАД. Стоит она 6,7 миллиона рублей, значит 20-процентный первоначальный взнос составит около 1,3 миллиона. Ежемесячный платеж в таком случае составит примерно 74 тысячи рублей при разбивке на 18 месяцев. А если первый взнос будет выше, то и платеж вырастет.
Конечно, на рынке аренда такой студии будет стоить около 30 тысяч рублей. Но через полтора года обычной аренды вы потратите больше полумиллиона и не получите ничего. А в случае новой программы через те же полтора года у вас будет своя квартира, пусть и в кредит. К тому же вам не придется платить одновременно за аренду и копить на первый взнос — в таком случае на накопление уйдут несколько лет, за которые жилье подорожает и вам придется откладывать еще больше. К тому же застройщик обещает, что если в процессе аренды вы передумаете и съедете с квартиры, то плату вам пересчитают по средним расценкам в ЖК и остальные деньги вернут.
В пресс-службе компании-застройщика «РГ» рассказали, что программа совместима с любыми ипотечными кредитами — как льготными с господдержкой, так и рыночными. Первоначальный взнос, который будет копиться за счет арендных платежей, тоже может быть любым. По умолчанию он составляет 20%.
Эксперты называют новую программу уникальной для отечественного рынка новостроек и подчеркивают, что она служит дополнением к ипотеке, увеличивая шансы получить ее.
«Эта инициатива особенно актуальна с учетом роста требований Центробанка к минимальному первоначальному взносу. Я предполагаю, что в ближайшее время другие застройщики также запустят подобные программы», — поделился мнением управляющий директор риэлторской компании Руслан Сырцов в интервью для «РГ».
Лизинг с правом выкупа: принцип работы этой схемы для покупки жилья
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это долгосрочная аренда жилой недвижимости, которая предполагает последующий выкуп. Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды, в котором прописана возможность покупки жилья. Согласно договору, арендатор выплачивает арендную плату и выкупную стоимость частями. Размер минимального первоначального взноса варьируется от 10% до 40% от стоимости жилья в различных компаниях. Срок договора не может превышать десяти лет. После полной оплаты жилья заключается договор купли-продажи, и квартира переходит в собственность арендатора. В случае, если одна из сторон отказывается от сделки до окончания аренды, владелец возвращает все уплаченные за квартиру средства арендатору, за вычетом арендной платы за срок аренды. Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку, однако сопровождается дополнительной арендной платой, аналогичной процентам по ипотеке. До 2011 года заключение договоров лизинга на жилье было невозможно. Однако в последние годы лизинговые компании могут заключать сделки с физическими лицами в соответствии с законодательством.
Основные особенности лизинга жилья
Процесс оформления лизинга быстр и прост, в отличие от ипотеки. Необходимы минимальные документы: паспорт, СНИЛС, ИНН. Лизинговая компания, а не банк, приобретает квартиру при лизинговой сделке. При этом не требуется залог или поручители.
Важное замечание
Жилье остается в собственности лизинговой компании до полной выплаты, в то время как при ипотечной покупке оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора. В случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов из квартиры.
Условия погашения при лизинге более гибкие — возможны ежемесячные или поквартальные платежи. Арендатор также может досрочно выкупить жилье по согласованию с лизинговой компанией. Перед выкупом лизинговая компания проверяет жилье и выплачивает налоги на имущество, пока недвижимость не перейдет в собственность арендатора.
Будет ли спрос на этот формат
С конца 2019 года по февраль 2022 года этот способ приобретения жилья не пользовался популярностью, поскольку большинство застройщиков успевали продать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию. Для программы лизинга необходимы готовые варианты квартир с отделкой (и возможно, меблировкой). На рынке были случаи, когда сам застройщик предлагал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании. Пример такой программы был в ЖК «Новые Ватутинки» в Московском регионе на рубеже 2017-2018 годов.
- Закрепление цены жилья.
- Возможность проведения тест-драйва и изучения инфраструктуры района, что значительно снижает риски для покупателей.
- Учет арендной платы в общей сумме оплаты за жилье.
- Возможность ожидания более выгодных условий ипотечного кредитования с возможностью досрочного выкупа жилья.
Лизинг и риски застройщиков
Продажа жилья напрямую застройщиком не без рисков, связанных с износом отделки в процессе аренды, что может затруднить его последующую реализацию. Также это может сопровождаться задержкой финансирования, особенно в условиях снижения цен на рынке, что может привести к убыткам для застройщика.
В случае сотрудничества с лизинговыми компаниями к сделке добавляется дополнительная сторона, стремящаяся получить свою прибыль, что может привести к менее выгодным условиям для всех участников.
Типы объектов, доступных для лизинга
Лизинг применяется для объектов недвижимости, которые трудно реализовать на рынке стандартного жилья. Это могут быть квартиры в старых зданиях или элитные апартаменты, которые требуют специфической аудитории.
На российском рынке лизинг жилья сегодня менее популярен, чем ипотека, однако зарубежные компании активно используют этот механизм в своих сделках, что указывает на потенциал его развития.
Татьяна Писаренко, генеральный директор группы компаний BSA
Мнение автора может отличаться от позиции редакции.
Найм с правом выкупа как альтернатива льготной ипотеке. Предложение ИЭГ
Фонд «Институт экономики города» на Российской строительной неделе представил концепцию найма с правом выкупа, как механизма доступного жилья для граждан России.
Этот механизм может стать альтернативой ипотечному кредитованию для тех, кто не может позволить себе ипотеку по разным причинам.
Ипотека не всегда является универсальным решением
В России ограниченный набор инструментов поддержки жилищного строительства и приобретения жилья доступен большинству граждан. Основные усилия государства направлены на льготное ипотечное кредитование,
Как он отметил, основная конкуренция на рынке недвижимости идет за пограничную категорию покупателей. Результатом такой борьбы становится уменьшение среднего размера квартир на рынке, что не соответствует целям демографической политики.
Механизм рассрочки может реализовываться через аренду жилья с последующим выкупом. Этот инструмент используется в мире, в основном, как маркетинговый ход для продажи низколиквидного имущества. В Европе схема выглядит так: покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10% от стоимости квартиры, заключается договор на 3-10 лет. Выкупная цена фиксируется на момент подписания договора, а по завершению срока выплаты цена уменьшается на первоначальный взнос и 70% арендных платежей, выплаченных за этот период.
В Великобритании аналогичная программа рассчитана на молодые семьи, не имеющие средств на первоначальный взнос по ипотеке. Семья может выкупать квартиру по частям, оплачивая налог на недвижимость за выкупленную часть и аренду за оставшуюся. Доступ к программе ограничен строгими критериями: она предназначена для тех, кто впервые покупает жилье, с установлением минимального и максимального дохода.
В России такие проекты начали внедряться с 2015 года. Примером является пилотная программа поддержки ипотечных заемщиков в трудной жизненной ситуации. Также некоторые застройщики применяют этот механизм как маркетинговую стратегию для продажи квартир на первых этажах, и его используют региональные ипотечные операторы ДОМ.РФ.
Институт экономики города предлагает ввести этот механизм на государственном уровне. Для этого потребуется внести изменения в российское законодательство. По словам Александра Пузанова, предлагается включить в Жилищный кодекс новый тип договора для найма с правом выкупа, который будет применяться не в домах социального найма, а для отдельных квартир или специальных домов, построенных для этой цели.
Нанимателями такого жилья могут стать семьи, которые:
— не могут получить ипотеку по банковским стандартам, но имеют доход, близкий к этому уровню;
— могут получить ипотеку, но столкнутся с трудностями при выплате ежемесячных платежей;
— не имеют накоплений на первоначальный взнос по ипотеке (молодые семьи);
— имеют доход для регулярных платежей по найму.
По словам гендиректора Фонда, подобная система существует и для социального найма, с установлением верхнего и нижнего предела доходов семьи, но для найма с правом выкупа пороговые пределы могут отличаться.
Наниматели такого жилья будут обязаны ежемесячно оплачивать несколько платежей: в счет выкупной цены; за наем; общие коммунальные платежи и плату за содержание имущества.
В выкупную цену включаются расходы девелопера на строительство, проценты по строительному кредиту в период строительства и, возможно, небольшая надбавка за риск. Цена фиксируется при заключении договора и ежегодно индексируется в соответствии с установленным показателем. Также должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения с вычетом внесенных платежей.
В арендную плату будут включены текущие операционные расходы владельца после ввода помещения в эксплуатацию. Эти расходы включают проценты по кредиту на протяжении срока жизни здания, налоги, аренду земли, страхование и взносы на капитальный ремонт. Арендная плата также фиксируется, и прописывается порядок её индексации.
По окончании срока аренды или при расторжении договора арендная плата не возвращается. В случае расторжения договора без выкупа происходит частичный возврат выкупных платежей без привязки к стоимости на момент расторжения. При выкупе ежемесячный платеж приводится к текущему значению года.
«Это некоммерческая модель, но она обеспечивает приемлемую окупаемость инвестиций, так как позволяет организовать систему по принципу револьверного фонда, когда средства, получаемые в виде арендных платежей, аккумулируются и могут быть инвестированы в строительство новых домов», — считает Александр Пузанов. — «В данной модели также предусмотрены возможности предоставления бюджетных субсидий и налоговых льгот для владельцев на землю, прибыль, имущество организаций и другие.»
«Такая схема имеет право на существование при обсуждении жилищной политики, но она не является революционной, так как имеет определенные затраты. Она, безусловно, улучшает ситуацию для нашей целевой группы, но необходимо рассмотреть и другие механизмы», — резюмировал Александр Пузанов. — «Это может быть возрождение советской жилищно-строительной кооперации, модификации существующей системы социальных наемных домов, и поддержка самоорганизации граждан в сфере индивидуального жилищного строительства.»
Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает
Многие семьи годами арендуют жилье и копят деньги на покупку собственной квартиры или на первый взнос по ипотеке. Однако иногда арендодатели предлагают выкупить у них недвижимость. Такие сделки не очень популярны на рынке, но все же встречаются. Давайте рассмотрим их особенности.
Как устроена аренда с выкупом
- выкупная стоимость недвижимости;
- размер ежемесячного арендного платежа;
- размер ежемесячного выкупного платежа;
- срок аренды;
- условия аренды квартиры до перехода права собственности;
- порядок перехода права собственности после полной выплаты выкупной стоимости.
По словам брокера по недвижимости Павла Боровикова, такой способ купли-продажи жилья популярен в Европе. В России он используется реже, хотя довольно распространен на рынке коммерческой недвижимости.
Важно понимать, что арендатор не станет собственником до тех пор, пока не выплатит всю стоимость. В отличие от ипотеки, где право собственности переходит покупателю сразу, но недвижимость остается в залоге у банка.
Любая из сторон может расторгнуть сделку в любой момент. В этом случае владелец жилья обязан вернуть арендатору «выкупные» деньги. Однако всегда существует риск, что деньги придется возвращать через суд.
«Даже мы, брокеры, отговариваем собственников жилья от схемы аренды с последующим выкупом, так как не факт, что объект будет выкуплен, но факт, что его состояние ухудшится из-за активного использования», — отметил Павел Боровиков.
Выгоды и риски
Покупатели выбирают такую сделку, когда не могут приобрести жилье сразу или с помощью ипотеки. Например:
- нет денег на первоначальный взнос;
- не получается взять кредит из-за плохой кредитной истории;
- недостаточный подтвержденный доход для банка;
- нельзя приобретать жилье в собственность до получения жилищной субсидии.
Продавцы соглашаются на аренду с выкупом, когда у них неликвидный объект недвижимости и они не могут найти покупателя. Например, если объект находится в неудачном месте, в плохом состоянии или, наоборот, является очень дорогим и элитным.
Если вам требуется срочно уехать и нет времени на поиск покупателя по рыночной цене, это может быть одной из причин для рассмотрения аренды с последующим выкупом. Однако следует помнить, что продавец получит полную сумму только через несколько лет, а инфляция может значительно снизить ее реальную стоимость.
При заключении такой сделки обе стороны несут определенные риски. По словам Павла Боровикова, важно включить в договор условия, учитывающие возможные форс-мажоры, изменение ключевых ставок, инфляцию и другие события, влияющие на финансовое состояние государства.
Специалисты рекомендуют работать с опытными юристами, чтобы защитить интересы всех сторон и составить правильный договор. Важно также, чтобы покупатель проверил юридическую чистоту объекта, чтобы избежать неприятных сюрпризов при выплате выкупной цены.
Схема аренды с выкупом у застройщика
Если частные лица редко сдают свои квартиры в аренду с правом выкупа, застройщики уже активно предлагают эту возможность. Один из крупных федеральных девелоперов предлагает аренду готовой квартиры с последующим выкупом через 6–18 месяцев, что может быть альтернативой первоначальному взносу по ипотеке.
Стоимость такой аренды может быть выше средней, но все платежи идут в счет первоначального взноса. При достаточной сумме накопленных средств покупатель может оформить обычную ипотеку, однако в случае отказа застройщик обещает вернуть часть средств, вычетая стоимость аренды по средней ставке.
Такой подход получил поддержку от властей как альтернатива традиционной ипотеке. Минфин в декабре 2022 года рассматривал эту схему и предложил привлекать лизинговые компании в качестве третьей стороны. Центробанк также вернул эту тему в повестку дня в июле, однако конкретные механизмы реализации пока не разработаны.
Теги: Как купить и продать квартиру в 2025 году
Как будет работать программа аренды квартир с последующим выкупом
Один из крупнейших застройщиков страны запустил в столичном регионе программу аренды квартир с последующим выкупом — покупателям предлагают сначала арендовать приглянувшееся жилье, при этом арендные платежи будут идти в счет первоначального взноса по ипотеке. Когда наберется необходимая сумма, квартира станет просто ипотечной — на нее можно будет оформить право собственности и платить уже ежемесячные ипотечные платежи. Корреспондент «РГ» узнал нюансы работы программы.
Пока в ней участвуют семь жилых комплексов в ближайшем Подмосковье и Новой Москве, однако их перечень застройщик планирует увеличить. Арендовать, понятное дело, можно только готовую квартиру с отделкой в уже построенном доме.
«Клиент может заехать в квартиру сразу после предварительного одобрения ипотеки и расчета по размеру первоначального взноса, — объясняют в компании. — При желании в ней можно сделать косметический ремонт, изменив готовую отделку под свой вкус. На старте квартиры предлагаются в жилых комплексах в московском регионе и в одном комплексе в Санкт-Петербурге, до конца 2023 года на выбор станут доступны более 12 ЖК с сотнями готовых квартир с отделкой».
По подсчетам застройщика, около 40% покупателей квартир в новостройках живут в съемном жилье, то есть им приходится копить на первоначальный взнос и одновременно платить за аренду. Новая же программа предлагает альтернативу — не надо копить на первый взнос, въезжайте в квартиру сразу, а сэкономленные деньги направляйте в «копилку» будущего стартового платежа. Срок такой накопительной аренды может составить от 12 до 18 месяцев. Соответственно, ежемесячный платеж будет зависеть от срока аренды и стоимости квартиры.
Давайте посчитаем. Предположим, вам приглянулась 26-метровая студия в большом ЖК на юго-востоке Московской области в семи километрах от МКАД. Стоит она 6,7 миллиона рублей, значит 20-процентный первоначальный взнос составит около 1,3 миллиона. Ежемесячный платеж в таком случае составит примерно 74 тысячи рублей при разбивке на 18 месяцев. А если первый взнос будет выше, то и платеж вырастет.
Конечно, на рынке аренда такой студии будет стоить около 30 тысяч рублей. Но через полтора года обычной аренды вы потратите больше полумиллиона и не получите ничего. А в случае новой программы через те же полтора года у вас будет своя квартира, пусть и в кредит. К тому же вам не придется платить одновременно за аренду и копить на первый взнос — в таком случае на накопление уйдут несколько лет, за которые жилье подорожает и вам придется откладывать еще больше. К тому же застройщик обещает, что если в процессе аренды вы передумаете и съедете с квартиры, то плату вам пересчитают по средним расценкам в ЖК и остальные деньги вернут.
В пресс-службе компании-застройщика «РГ» рассказали, что программа совместима с любыми ипотечными кредитами — как льготными с господдержкой, так и рыночными. Первоначальный взнос, который будет копиться за счет арендных платежей, тоже может быть любым. По умолчанию он составляет 20%.
Эксперты называют новую программу уникальной для отечественного рынка новостроек и подчеркивают, что она служит дополнением к ипотеке, увеличивая шансы получить ее.
«Эта инициатива особенно актуальна с учетом роста требований Центробанка к минимальному первоначальному взносу. Я предполагаю, что в ближайшее время другие застройщики также запустят подобные программы», — поделился мнением управляющий директор риэлторской компании Руслан Сырцов в интервью для «РГ».
Лизинг с правом выкупа: принцип работы этой схемы для покупки жилья
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это долгосрочная аренда жилой недвижимости, которая предполагает последующий выкуп. Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды, в котором прописана возможность покупки жилья. Согласно договору, арендатор выплачивает арендную плату и выкупную стоимость частями. Размер минимального первоначального взноса варьируется от 10% до 40% от стоимости жилья в различных компаниях. Срок договора не может превышать десяти лет. После полной оплаты жилья заключается договор купли-продажи, и квартира переходит в собственность арендатора. В случае, если одна из сторон отказывается от сделки до окончания аренды, владелец возвращает все уплаченные за квартиру средства арендатору, за вычетом арендной платы за срок аренды. Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку, однако сопровождается дополнительной арендной платой, аналогичной процентам по ипотеке. До 2011 года заключение договоров лизинга на жилье было невозможно. Однако в последние годы лизинговые компании могут заключать сделки с физическими лицами в соответствии с законодательством.
Основные особенности лизинга жилья
Процесс оформления лизинга быстр и прост, в отличие от ипотеки. Необходимы минимальные документы: паспорт, СНИЛС, ИНН. Лизинговая компания, а не банк, приобретает квартиру при лизинговой сделке. При этом не требуется залог или поручители.
Важное замечание
Жилье остается в собственности лизинговой компании до полной выплаты, в то время как при ипотечной покупке оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора. В случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов из квартиры.
Условия погашения при лизинге более гибкие — возможны ежемесячные или поквартальные платежи. Арендатор также может досрочно выкупить жилье по согласованию с лизинговой компанией. Перед выкупом лизинговая компания проверяет жилье и выплачивает налоги на имущество, пока недвижимость не перейдет в собственность арендатора.
Будет ли спрос на этот формат
С конца 2019 года по февраль 2022 года этот способ приобретения жилья не пользовался популярностью, поскольку большинство застройщиков успевали продать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию. Для программы лизинга необходимы готовые варианты квартир с отделкой (и возможно, меблировкой). На рынке были случаи, когда сам застройщик предлагал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании. Пример такой программы был в ЖК «Новые Ватутинки» в Московском регионе на рубеже 2017-2018 годов.
- Закрепление цены жилья.
- Возможность проведения тест-драйва и изучения инфраструктуры района, что значительно снижает риски для покупателей.
- Учет арендной платы в общей сумме оплаты за жилье.
- Возможность ожидания более выгодных условий ипотечного кредитования с возможностью досрочного выкупа жилья.
Лизинг и риски застройщиков
Продажа жилья напрямую застройщиком не без рисков, связанных с износом отделки в процессе аренды, что может затруднить его последующую реализацию. Также это может сопровождаться задержкой финансирования, особенно в условиях снижения цен на рынке, что может привести к убыткам для застройщика.
В случае сотрудничества с лизинговыми компаниями к сделке добавляется дополнительная сторона, стремящаяся получить свою прибыль, что может привести к менее выгодным условиям для всех участников.
Типы объектов, доступных для лизинга
Лизинг применяется для объектов недвижимости, которые трудно реализовать на рынке стандартного жилья. Это могут быть квартиры в старых зданиях или элитные апартаменты, которые требуют специфической аудитории.
На российском рынке лизинг жилья сегодня менее популярен, чем ипотека, однако зарубежные компании активно используют этот механизм в своих сделках, что указывает на потенциал его развития.
Татьяна Писаренко, генеральный директор группы компаний BSA
Мнение автора может отличаться от позиции редакции.
Найм с правом выкупа как альтернатива льготной ипотеке. Предложение ИЭГ
Фонд «Институт экономики города» на Российской строительной неделе представил концепцию найма с правом выкупа, как механизма доступного жилья для граждан России.
Этот механизм может стать альтернативой ипотечному кредитованию для тех, кто не может позволить себе ипотеку по разным причинам.
Ипотека не всегда является универсальным решением
В России ограниченный набор инструментов поддержки жилищного строительства и приобретения жилья доступен большинству граждан. Основные усилия государства направлены на льготное ипотечное кредитование,
Как он отметил, основная конкуренция на рынке недвижимости идет за пограничную категорию покупателей. Результатом такой борьбы становится уменьшение среднего размера квартир на рынке, что не соответствует целям демографической политики.
Механизм рассрочки может реализовываться через аренду жилья с последующим выкупом. Этот инструмент используется в мире, в основном, как маркетинговый ход для продажи низколиквидного имущества. В Европе схема выглядит так: покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10% от стоимости квартиры, заключается договор на 3-10 лет. Выкупная цена фиксируется на момент подписания договора, а по завершению срока выплаты цена уменьшается на первоначальный взнос и 70% арендных платежей, выплаченных за этот период.
В Великобритании аналогичная программа рассчитана на молодые семьи, не имеющие средств на первоначальный взнос по ипотеке. Семья может выкупать квартиру по частям, оплачивая налог на недвижимость за выкупленную часть и аренду за оставшуюся. Доступ к программе ограничен строгими критериями: она предназначена для тех, кто впервые покупает жилье, с установлением минимального и максимального дохода.
В России такие проекты начали внедряться с 2015 года. Примером является пилотная программа поддержки ипотечных заемщиков в трудной жизненной ситуации. Также некоторые застройщики применяют этот механизм как маркетинговую стратегию для продажи квартир на первых этажах, и его используют региональные ипотечные операторы ДОМ.РФ.
Институт экономики города предлагает ввести этот механизм на государственном уровне. Для этого потребуется внести изменения в российское законодательство. По словам Александра Пузанова, предлагается включить в Жилищный кодекс новый тип договора для найма с правом выкупа, который будет применяться не в домах социального найма, а для отдельных квартир или специальных домов, построенных для этой цели.
Нанимателями такого жилья могут стать семьи, которые:
— не могут получить ипотеку по банковским стандартам, но имеют доход, близкий к этому уровню;
— могут получить ипотеку, но столкнутся с трудностями при выплате ежемесячных платежей;
— не имеют накоплений на первоначальный взнос по ипотеке (молодые семьи);
— имеют доход для регулярных платежей по найму.
По словам гендиректора Фонда, подобная система существует и для социального найма, с установлением верхнего и нижнего предела доходов семьи, но для найма с правом выкупа пороговые пределы могут отличаться.
Наниматели такого жилья будут обязаны ежемесячно оплачивать несколько платежей: в счет выкупной цены; за наем; общие коммунальные платежи и плату за содержание имущества.
В выкупную цену включаются расходы девелопера на строительство, проценты по строительному кредиту в период строительства и, возможно, небольшая надбавка за риск. Цена фиксируется при заключении договора и ежегодно индексируется в соответствии с установленным показателем. Также должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения с вычетом внесенных платежей.
В арендную плату будут включены текущие операционные расходы владельца после ввода помещения в эксплуатацию. Эти расходы включают проценты по кредиту на протяжении срока жизни здания, налоги, аренду земли, страхование и взносы на капитальный ремонт. Арендная плата также фиксируется, и прописывается порядок её индексации.
По окончании срока аренды или при расторжении договора арендная плата не возвращается. В случае расторжения договора без выкупа происходит частичный возврат выкупных платежей без привязки к стоимости на момент расторжения. При выкупе ежемесячный платеж приводится к текущему значению года.
«Это некоммерческая модель, но она обеспечивает приемлемую окупаемость инвестиций, так как позволяет организовать систему по принципу револьверного фонда, когда средства, получаемые в виде арендных платежей, аккумулируются и могут быть инвестированы в строительство новых домов», — считает Александр Пузанов. — «В данной модели также предусмотрены возможности предоставления бюджетных субсидий и налоговых льгот для владельцев на землю, прибыль, имущество организаций и другие.»
«Такая схема имеет право на существование при обсуждении жилищной политики, но она не является революционной, так как имеет определенные затраты. Она, безусловно, улучшает ситуацию для нашей целевой группы, но необходимо рассмотреть и другие механизмы», — резюмировал Александр Пузанов. — «Это может быть возрождение советской жилищно-строительной кооперации, модификации существующей системы социальных наемных домов, и поддержка самоорганизации граждан в сфере индивидуального жилищного строительства.»
Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает
Многие семьи годами арендуют жилье и копят деньги на покупку собственной квартиры или на первый взнос по ипотеке. Однако иногда арендодатели предлагают выкупить у них недвижимость. Такие сделки не очень популярны на рынке, но все же встречаются. Давайте рассмотрим их особенности.
Как устроена аренда с выкупом
- выкупная стоимость недвижимости;
- размер ежемесячного арендного платежа;
- размер ежемесячного выкупного платежа;
- срок аренды;
- условия аренды квартиры до перехода права собственности;
- порядок перехода права собственности после полной выплаты выкупной стоимости.
По словам брокера по недвижимости Павла Боровикова, такой способ купли-продажи жилья популярен в Европе. В России он используется реже, хотя довольно распространен на рынке коммерческой недвижимости.
Важно понимать, что арендатор не станет собственником до тех пор, пока не выплатит всю стоимость. В отличие от ипотеки, где право собственности переходит покупателю сразу, но недвижимость остается в залоге у банка.
Любая из сторон может расторгнуть сделку в любой момент. В этом случае владелец жилья обязан вернуть арендатору «выкупные» деньги. Однако всегда существует риск, что деньги придется возвращать через суд.
«Даже мы, брокеры, отговариваем собственников жилья от схемы аренды с последующим выкупом, так как не факт, что объект будет выкуплен, но факт, что его состояние ухудшится из-за активного использования», — отметил Павел Боровиков.
Выгоды и риски
Покупатели выбирают такую сделку, когда не могут приобрести жилье сразу или с помощью ипотеки. Например:
- нет денег на первоначальный взнос;
- не получается взять кредит из-за плохой кредитной истории;
- недостаточный подтвержденный доход для банка;
- нельзя приобретать жилье в собственность до получения жилищной субсидии.
Продавцы соглашаются на аренду с выкупом, когда у них неликвидный объект недвижимости и они не могут найти покупателя. Например, если объект находится в неудачном месте, в плохом состоянии или, наоборот, является очень дорогим и элитным.
Если вам требуется срочно уехать и нет времени на поиск покупателя по рыночной цене, это может быть одной из причин для рассмотрения аренды с последующим выкупом. Однако следует помнить, что продавец получит полную сумму только через несколько лет, а инфляция может значительно снизить ее реальную стоимость.
При заключении такой сделки обе стороны несут определенные риски. По словам Павла Боровикова, важно включить в договор условия, учитывающие возможные форс-мажоры, изменение ключевых ставок, инфляцию и другие события, влияющие на финансовое состояние государства.
Специалисты рекомендуют работать с опытными юристами, чтобы защитить интересы всех сторон и составить правильный договор. Важно также, чтобы покупатель проверил юридическую чистоту объекта, чтобы избежать неприятных сюрпризов при выплате выкупной цены.
Схема аренды с выкупом у застройщика
Если частные лица редко сдают свои квартиры в аренду с правом выкупа, застройщики уже активно предлагают эту возможность. Один из крупных федеральных девелоперов предлагает аренду готовой квартиры с последующим выкупом через 6–18 месяцев, что может быть альтернативой первоначальному взносу по ипотеке.
Стоимость такой аренды может быть выше средней, но все платежи идут в счет первоначального взноса. При достаточной сумме накопленных средств покупатель может оформить обычную ипотеку, однако в случае отказа застройщик обещает вернуть часть средств, вычетая стоимость аренды по средней ставке.
Такой подход получил поддержку от властей как альтернатива традиционной ипотеке. Минфин в декабре 2022 года рассматривал эту схему и предложил привлекать лизинговые компании в качестве третьей стороны. Центробанк также вернул эту тему в повестку дня в июле, однако конкретные механизмы реализации пока не разработаны.
Теги: Как купить и продать квартиру в 2025 году