Могут ли отказаться от доли и не платить ипотеку по закону

Получите письменное согласие кредитора и зарегистрируйте нотариально заверенную уступку прав в Росреестре — только после выполнения этих двух шагов обязанность по погашению ипотеки прекращается.

Банки одобряют освобождение только в том случае, если оставшиеся созаемщики поддерживают соотношение долга к доходу ниже 50 %, предоставляют не менее шести платежных ведомостей подряд и доказывают, что стоимость залога превышает невыплаченный остаток на 10 % и более. Стандартное рассмотрение занимает 7-14 рабочих дней, а плата за рассмотрение составляет от 0,3 % до 1 % от текущей суммы основного долга, плюс госпошлина в размере 2 000 рублей и около 0,5 % от кадастровой стоимости за нотариальные услуги.

Солидарная ответственность в соответствии со ст. 45 Закона об ипотеке кредитор имеет право преследовать каждого подписанта до тех пор, пока новация не будет зарегистрирована, поэтому любая задержка в оформлении документов может привести к принятию принудительных мер и внесению в черный список будущих кредитов.

Можете ли вы отказаться от своей доли и прекратить выплачивать ипотеку по закону?

Получите письменное согласие кредитора на освобождение доли путем нотариально заверенной переуступки, которая переводит право собственности и долг на оставшегося совладельца; без этого документа вы остаетесь полностью ответственным за каждый будущий платеж.

Основные условия освобождения

• Одобрение кредитора. Банк должен выдать отказ от солидарной ответственности; большинство учреждений принимают решение в течение десяти банковских дней.
• Обновленный кредитный скоринг. Оставшийся заемщик должен продемонстрировать соотношение долга к доходу менее 50 %; в противном случае запрос на освобождение будет отклонен.
• Налогообложение разрыва в оценке. При продаже доли ниже кадастровой стоимости разница может быть обложена налогом в соответствии со статьей 210 Налогового кодекса РФ. 210.
• Государственная регистрация. Подайте документы о переуступке и согласие кредитора в Росреестр в течение 30 дней; несвоевременная подача документов влечет наложение административного штрафа в размере до 5 000.

Пошаговая схема сделки

1. Составьте трехсторонний договор о переводе права собственности и долга; нотариальный сбор 5 000.
2. Подайте проект и обновленные документы о доходах в банк; комиссия за внесение изменений составляет примерно 0,5 % от суммы долга (минимум 15 000).
3. После одобрения банком подпишите новацию и получите письмо об отказе.
4. Зарегистрируйте обновленную запись о праве собственности и обременении в Росреестре; госпошлина — 2 000.
5. Отчитайтесь о доходах свыше 1 млн по форме 3-НДФЛ до 15 июля следующего года.

Пропуск любого этапа влечет для выбывшей стороны ответственность за просроченную задолженность, расходы на взыскание и снижение кредитного рейтинга, которое может сохраняться до десяти лет.

Судебная защита возможна только в том случае, если отказ кредитора не имеет под собой четких оснований; постановление Верховного суда 305-ЭС21-15809 (29 марта 2022 года) удовлетворило иск заемщика, которому банк необоснованно отказал в платежеспособной замене.

Правовые основания для отказа от доли в праве собственности на заложенное имущество

Рекомендация: Без письменного согласия банка-залогодержателя любой отказ от права собственности, зарегистрированный в Росреестре, оставляет заемщика полностью ответственным за непогашенный кредит на недвижимость; освобождение от ответственности происходит только после подписания и подачи кредитором дополнительного соглашения об освобождении. :contentReference[oaicite:0]

Статья 391 Гражданского кодекса разрешает перевод личного долга на нового должника, а статья 37 Федерального закона 102-ФЗ обязывает залогодержателя одобрять каждое распоряжение обремененным помещением, то есть оба документа должны быть одобрены банком и зарегистрированы в тот же день, что и изменение права собственности. :contentReference[oaicite:1]

Если другой участник согласен взять на себя весь долг, банк составляет трехстороннюю новацию; после нотариального заверения и государственной регистрации обязательства выбывшего участника прекращаются, а кредитор пересчитывает график погашения с учетом кредитной истории нового заемщика. :contentReference[oaicite:2]

При банкротстве физического лица по главе X Федерального закона 127-ФЗ остаточные требования после выписки снимаются, заложенное жилье выставляется на торги, а вырученные средства удовлетворяют кредитора, закрывая кредит. :contentReference[oaicite:3]

При расторжении брака суд может перераспределить доли и обязанности по обслуживанию на основании статьи 39 Семейного кодекса, однако до тех пор, пока банк не внесет соответствующие изменения, оба супруга остаются солидарно ответственными. :contentReference[oaicite:4]

Самый быстрый договорной путь — нотариально заверенная продажа обремененной квартиры с одновременным досрочным погашением: средства покупателя сначала погашают кредит, залог снимается, а излишки распределяются в соответствии с договором купли-продажи. :contentReference[oaicite:5]

::contentReference[oaicite:6]

Пошаговый процесс отказа от своей доли с помощью нотариально заверенных соглашений

Заручитесь письменным согласием кредитора, прежде чем составлять отказную сделку — без него российские банки отказывают в государственной регистрации.

1. Набор документов. Соберите паспорт, свидетельство о собственности, выписку по кредиту, согласие кредитора (обычно форма 42-М) и проект договора об отказе от кредита у нотариуса по гражданскому праву.
2. Проверка остатка задолженности. Запросите в банке письмо с указанием остатка основного долга и начисленных процентов (например, 3 450 000 рублей по состоянию на 14 июня 2025 года) и приложите его к акту.
3. Выберите правовую форму. Для передачи внутри семьи используйте договор дарения по статье 572 ГК РФ, для третьих лиц — договор цессии по статье 382. Включите пункт, обязывающий получателя принять на себя весь долг.
4. Нотариальное подписание. Обе стороны присутствуют у нотариуса вместе с представителем кредитора. Государственный тариф: 0,5 % от кадастровой стоимости (минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей) плюс 5 000 рублей за составление проекта.
5. Государственная регистрация. Подайте нотариально заверенный акт, согласие заимодавца и форму Р001 через «Госуслуги» или любой МФЦ. Росреестр регистрирует изменения в течение пяти рабочих дней, электронная выписка ЕГРН приходит по электронной почте.
6. Обновление договора займа. Предоставьте выписку из ЕГРН в банк в течение десяти дней. Получение письма, подтверждающего освобождение бывшего созаемщика от обязательств по графику платежей и поручительства.

Последняя проверка: запросите отчет кредитного бюро через месяц, чтобы убедиться, что ответственность снята.

Банковское одобрение: Как кредиторы принимают решение об освобождении от ипотечных обязательств

Предоставьте нотариально заверенный акт об освобождении от обязательств вместе с заявлением о замене заемщика; кредиторы не принимают во внимание неофициальные запросы, не имеющие полного финансового подтверждения и квалифицированного плательщика.

Первичные критерии приемлемости

Кредитные отделы применяют трехступенчатый тест: (1) соотношение долга к доходу должно быть ниже 45 %, что подтверждается последними платежными ведомостями и налоговыми декларациями; (2) совокупная стоимость кредита не должна превышать 80 % после передачи доли; (3) оставшийся заемщик должен иметь кредитный рейтинг не ниже 680. Одна 30-дневная просрочка в течение последних 12 месяцев снижает вероятность одобрения примерно на 35 %.

Рисковые команды также пересчитывают денежные потоки после передачи. Если прогнозируемый остаток средств составляет менее 15 % от ежемесячного дохода, программное обеспечение для андеррайтинга автоматически выдает отказ.

Стандартный пакет документации

Прежде чем назначить встречу с банком, подготовьте следующие документы: нотариально заверенный акт об освобождении от обязательств, форму согласия заемщика, заменяющую заемщика, оценку не старше 90 дней, свидетельство о страховании домовладельца и пересмотренный график амортизации, подписанный всеми сторонами. Отсутствие любого документа увеличивает время рассмотрения с обычных 10 рабочих дней до 45.

Чтобы ускорить процесс одобрения, попросите потенциального единственного заемщика получить онлайн-предквалификационное письмо и приложить его к заявке; андеррайтинг ставит такие файлы в очередь в среднем на 20 % быстрее.

Последствия уплаты налогов и сборов при передаче доли в ипотеке

Перед подписанием договора цессии уточните у кредитора размер непогашенной основной суммы долга и отложите примерно 2-4 % от стоимости договора на обязательные платежи и подоходный налог.

Обязательные государственные сборы

Государственная пошлина за внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости составляет 2 000 рублей с каждого участника, а за нотариальное заверение взимается 0,5 % от суммы сделки (минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей) плюс фиксированный технический сбор. Банки обычно просят заверить отказ; общий тариф составляет 10 000-15 000 рублей и должен быть переведен до того, как регистратор примет документы. В регионах, где взимается налог на кадастровый перевод (например, в Москве — 0,02 %), расчеты осуществляются через портал Федерального казначейства в день подачи документов. Зафиксируйте каждый платеж в выписке из ЕГРП, чтобы подтвердить новую структуру собственности.

Обновление земельного кадастра обычно завершается в течение 7 рабочих дней; ускорьте процесс, подав электронные оригиналы через сертифицированного нотариуса — это избавит вас от необходимости личного посещения и сократит сроки до 1-3 дней.

Налог на прибыль

НДФЛ исчисляется с положительной разницы между ценой продажи отчуждаемой доли и документально подтвержденной стоимостью приобретения. Стандартная ставка составляет 13 % для налоговых резидентов РФ (15 % при превышении 5 млн руб.) и 30 % для нерезидентов. Снизить ответственность позволяют две предусмотренные законом льготы: единовременный имущественный вычет в размере до 1 млн рублей (ст. 220, пп. 1(1) НК РФ) и освобождение от налога по сроку владения — налог не взимается после трех лет непрерывного владения (пять лет при приобретении у взаимозависимых лиц). К декларации 3-НДФЛ приложите выписки из банка, оригинал договора купли-продажи и квитанции об оплате госпошлины; срок проверки — три месяца, но аудиторы могут запросить подтверждающие документы за пять лет.

Совет: договоритесь с контрагентом о распределении обязательных расходов пропорционально оставшейся части основного долга; зафиксируйте это в дополнительном соглашении, чтобы предотвратить будущие споры и упростить закрытие досье кредитора.

Сохраняйте цифровой архив всех квитанций и нотариально заверенных копий — при потере оригиналов налогоплательщикам приходится заново подтверждать расходы через суд, что затягивает погашение кредита на шесть-двенадцать месяцев.

Текущая ответственность: Что произойдет, если новый владелец не выполнит свои обязательства

Добейтесь подписания кредитором новации, исключающей ваше имя из векселя, до того, как документ будет перерегистрирован; без этого документа пропущенные наследником платежи будут взыскиваться в первую очередь с вас.

Согласно стандартным кредитным договорам, каждый подписавший вексель остается солидарно ответственным до тех пор, пока банк не выдаст письменное освобождение. Если новый заемщик просрочил платеж на 30 дней, кредитор сообщает о просрочке в бюро кредитных историй, что снижает ваш рейтинг в среднем на 80-100 пунктов. Через 90 дней дело переходит в отдел взыскания банка, а через 180 дней кредитор подает в суд на всех должников с требованием выплатить всю сумму задолженности плюс проценты за просрочку (часто базовая ставка 8 п. п.) и комиссионные за взыскание.

Даже после обращения взыскания на предмет залога любая недостача при продаже становится судебным решением по личному долгу. Судебные приставы могут наложить арест на заработную плату и заморозить счета, а в некоторых регионах арестовать личное имущество в пределах суммы недостачи. По статистике, вычеты по решению суда достигают 50 % чистого дохода до тех пор, пока иск не будет удовлетворен.

– Требуйте, чтобы ежемесячные выписки со счетов копировались вам до тех пор, пока кредитор не подтвердит освобождение.

– Создайте для нового плательщика постоянное поручение, покрывающее как минимум текущий платеж плюс 10 % буфера; контролируйте исполнение через интернет-банк.

– Включите в договор о передаче прав пункт о возмещении убытков, обязывающий приобретателя возместить все расходы, вызванные дефолтом, в течение пяти банковских дней.

– Приобретите страховку от дефолта по кредиту, указав себя в качестве дополнительного страхователя; страховые взносы составляют в среднем 0,3 % от оставшейся суммы основного долга в год.

Типичная стоимость освобождения: 0,5-1 % от невыплаченной суммы основного долга, плюс нотариальный сбор (около 3 000 ) и обновление реестра (около 2 000 ). Храните освобождение с печатью в оригинале; предоставляйте заверенные копии в бюро кредитных историй и государственный реестр, чтобы избежать ошибочных претензий.

Последние судебные решения по вопросам отказа от доли и ипотечного долга

Прежде чем передавать свою долю в капитале, заключите с кредитором трехстороннее дополнительное соглашение; без этого документа первоначальный заемщик остается солидарно ответственным за весь остаток задолженности даже после перехода права собственности к другому лицу.:contentReference[oaicite:0]

Совместная ответственность сохраняется при передаче доли в капитале (2023-2024)

Верховный суд в определении 18-КГ22-144-К4 (21 февраля 2023 года) подтвердил, что раздел заложенного дома между членами семьи не погашает основной кредит: каждый титульный владелец, включая передающего, становится созалогодателем, и банк может предъявить иск к любому из них за просрочку; согласие банка на раздел не требуется, но подписанный кредитором отказ — единственный выход из долга.:contentReference[oaicite:1]

6 ноября 2024 года суд отменил решение нижестоящих инстанций, которые пытались заблокировать раздел без согласия банка, подчеркнув, что статья 353 Гражданского кодекса сохраняет залог в отношении всех собственников до тех пор, пока кредитор не подпишет отказ.:contentReference[oaicite:2]

Постановление Пленума Верховного суда 23 (27 июня 2023 года) добавляет, что любой покупатель или получатель заложенного имущества «встает на место» предыдущего залогодателя; без одобренной кредитором новации ответственность становится солидарной, что позволяет банку взыскать весь долг с любой стороны.:contentReference[oaicite:3]

Пороги дефолта и лимиты взыскания (2025)

В апреле 2025 года суд разъяснил, что в обращении взыскания может быть отказано, если задолженность составляет менее трех месяцев или менее 5 % от стоимости недвижимости, даже если право собственности уже перешло к другому лицу. Это защищает заемщиков от немедленной потери жилья при незначительных просрочках, но при этом позволяет банку взыскать недостачу с любого созалогодателя.:contentReference[oaicite:4]

Практический вывод: освобождение от ипотечного долга возможно только через одобренную кредитором новацию или рефинансирование; сам по себе переход права собственности не дает такой возможности, а незначительные просрочки платежей теперь пользуются дополнительной судебной терпимостью, но не защищают бывших владельцев от взыскания.

::contentReference[oaicite:5]