Возможность продажи квартиры по цене ниже кадастровой стоимости в 2025 году

Кадастровая стоимость квартиры — это оценка государственных органов, отражающая рыночную стоимость недвижимости. Она зависит от района, типа дома и площади квартиры, но не учитывает другие факторы, такие как ремонт или вид из окна. Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной цены на жилье.

Вы можете узнать кадастровую стоимость квартиры бесплатно онлайн через сервис Росреестра по ссылке: rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko. Для этого вам потребуется кадастровый номер, который можно найти в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН.

Изменения в законодательстве и налогообложение при продаже недвижимости

С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ, которые касаются освобождения от НДФЛ при продаже имущества:

• Изменен текст статьи 217 НК РФ, касающийся освобождения от налога при продаже имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет. Эти правила распространялись на жилые строения, земельные участки и другие виды недвижимости. Исключение сделано для ценных бумаг и имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности. Новый текст статьи НК РФ адресует особенности продажи недвижимости.
• Введена статья 217.1 НК РФ, определяющая порядок освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости, установлен срок владения не менее 5 лет. Статья также предусматривает обложение налогом дохода, рассчитанного по кадастровой стоимости (умноженной на коэффициент 0,7), если продажа осуществляется ниже этой стоимости. Регионы могут снижать срок владения и коэффициент для расчета налога по кадастровой стоимости.

Новые правила применяются к объектам недвижимости, перешедшим в собственность физических лиц после 01.01.2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В 2017 году в статью 217.1 НК РФ были внесены дополнения, которые позволяют учитывать период владения жильем, полученным в Москве в рамках программы реновации. Эти изменения касаются правовых отношений, возникших после 31.07.2017 года.

Правила получения имущественного вычета при продаже недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 года не изменились и предоставляют возможность выбора одного из следующих вычетов (за исключением продажи ценных бумаг или имущества, использованного в предпринимательстве):

• в объеме дохода от продажи

Новый пункт в законодательстве, применяемый к правоотношениям, возникшим с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также включает в себя положения, касающиеся жилья, полученного в Москве по программе реновации. При продаже такого жилья можно будет учесть как расходы на его приобретение, так и расходы на освобождение от него при переселении.

О том, в каких случаях для получения налогового вычета необходимо составление декларации по НДФЛ, подробнее читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет».

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Изменения, внесенные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только имущества, которое стало собственностью не ранее 01.01.2016 года. Недвижимость, приобретенная до 2016 года, налогооблагается по старым правилам, даже если её продажа происходит после 01.01.2016 года (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила следующие:

• Имущество, принадлежащее владельцу более 3 лет, не облагается налогом;
• При продаже до истечения 3-летнего срока можно применить один из имущественных вычетов: фиксированную сумму (1 млн или 250 тыс. руб., в зависимости от объекта) или фактические затраты на приобретение;
• Кадастровая стоимость имущества для целей налогообложения не учитывается.

О способах расчета срока владения имуществом в различных ситуациях можно узнать из следующих материалов:

• «Как рассчитать срок владения квартирой, собранной из нескольких квартир, приобретенных в разное время»;
• «Наследственное имущество: как определяется срок владения для целей НДФЛ»;
• «ФНС о сроке владения недвижимостью при разделе»;
• «С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда».

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после 2016 года

Новые правила налогообложения доходов от реализации недвижимости касаются только объектов, которые стали собственностью физических лиц после 2016 года. Основные положения таковы:

• Возможность использовать 3-летний срок владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость по наследству, дарению от членов семьи или близких родственников, при приватизации или по договору ренты.

Таким образом, для недвижимости, приобретенной после 2016 года и проданной до истечения срока владения, который предоставляет освобождение от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения важно сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества на 1 января года, в котором происходит передача права собственности.

О том, где можно получить информацию о кадастровой стоимости имущества, читайте в статье «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости».

Почему снижается цена квартиры

Снижение цены продажи считается, если договорная цена значительно ниже рыночной. Это позволяет продавцу снизить налог на доходы от продажи. Кроме того, снижение цены может быть полезно при разрешении судебных споров о недвижимости.

Такое снижение цены может быть оформлено следующим образом:

• В договоре указывается цена, меньшая фактической стоимости;
• Оставшаяся сумма указывается как плата за неотделимые улучшения (например, ремонт, перепланировка).

При оформлении договора с учетом сниженной стоимости возникает вопрос о том, какая сумма должна быть указана в расписке о получении денег.

Продавец заинтересован в том, чтобы в расписке была указана меньшая сумма (указанная в договоре), в то время как покупатель хотел бы, чтобы все переданные им деньги были отражены в каком-то документе.

Поэтому часто участники сделки составляют два документа – в одном указывается сумма, соответствующая заниженной цене, указанной в договоре, а в другом – оставшаяся часть суммы, как оплата за дополнительные услуги.

Изменения в законодательстве

До начала 2016 года при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. Продавец мог освободиться от уплаты налога при цене квартиры в 1 млн. рублей или менее, благодаря возможности вычета в 1 млн. рублей (ст. 220 НК). Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре указывалась цена не выше 1 млн. рублей.

Закон № 382-ФЗ (2014 г.) внес изменения в Налоговый кодекс, касающиеся расчета и уплаты налога при продаже недвижимости.

Эти изменения защищали интересы государства, в том числе от потери доходов в результате продажи квартир по заниженным ценам.

Согласно новым правилам, если доход продавца составлял менее 70% кадастровой стоимости (КЦ) объекта, то для целей налогообложения этот доход учитывается как КЦ, умноженная на 0,7 (ст. 217.1 НК).

Пример: Квартира, купленная в 2016 году за 1 млн. рублей, имеет КЦ в 5 млн. рублей. В 2017 году она продается за 1 млн. рублей. Тогда:

1. Доход для налогообложения составит: Д = 5 000 000 * 0,7 = 3 500 000 рублей.
2. Налоговая база с учетом вычета в 1 000 000 рублей будет: Нб = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 рублей.
3. Размер налога Н = 2 500 000 * 13% = 325 000 рублей.

Этот порядок расчета применяется при продаже квартир, полученных после 1 января 2016 года. Для жилья, приобретенного до этой даты, используется старый метод расчета налога, основанный на договорной цене.

В случае, аналогичном примеру 1, если квартира была приобретена продавцом в 2015 году, доход от продажи составил 1 млн. рублей, что освобождает сделку от налогообложения благодаря вычету в 1 млн. рублей.

Также были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых продавец освобождается от уплаты налога. Ранее срок составлял 3 года, теперь он увеличен до 5 лет.

Продажа квартиры ниже ее кадастровой стоимости в 2025 году может повлечь налоговые последствия

Что представляет собой кадастровая стоимость квартиры и как ее определить?

Кадастровая стоимость квартиры — это оценка государственных органов, отражающая рыночную стоимость недвижимости. Она зависит от района, типа дома и площади квартиры, но не учитывает другие факторы, такие как ремонт или вид из окна. Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной цены на жилье.

Вы можете узнать кадастровую стоимость квартиры бесплатно онлайн через сервис Росреестра по ссылке: rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko. Для этого вам потребуется кадастровый номер, который можно найти в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН.

Изменения в законодательстве и налогообложение при продаже недвижимости

С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ, которые касаются освобождения от НДФЛ при продаже имущества:

• Изменен текст статьи 217 НК РФ, касающийся освобождения от налога при продаже имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет. Эти правила распространялись на жилые строения, земельные участки и другие виды недвижимости. Исключение сделано для ценных бумаг и имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности. Новый текст статьи НК РФ адресует особенности продажи недвижимости.
• Введена статья 217.1 НК РФ, определяющая порядок освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости, установлен срок владения не менее 5 лет. Статья также предусматривает обложение налогом дохода, рассчитанного по кадастровой стоимости (умноженной на коэффициент 0,7), если продажа осуществляется ниже этой стоимости. Регионы могут снижать срок владения и коэффициент для расчета налога по кадастровой стоимости.

Новые правила применяются к объектам недвижимости, перешедшим в собственность физических лиц после 01.01.2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В 2017 году в статью 217.1 НК РФ были внесены дополнения, которые позволяют учитывать период владения жильем, полученным в Москве в рамках программы реновации. Эти изменения касаются правовых отношений, возникших после 31.07.2017 года.

Правила получения имущественного вычета при продаже недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 года не изменились и предоставляют возможность выбора одного из следующих вычетов (за исключением продажи ценных бумаг или имущества, использованного в предпринимательстве):

• в объеме дохода от продажи

Новый пункт в законодательстве, применяемый к правоотношениям, возникшим с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также включает в себя положения, касающиеся жилья, полученного в Москве по программе реновации. При продаже такого жилья можно будет учесть как расходы на его приобретение, так и расходы на освобождение от него при переселении.

О том, в каких случаях для получения налогового вычета необходимо составление декларации по НДФЛ, подробнее читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет».

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Изменения, внесенные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только имущества, которое стало собственностью не ранее 01.01.2016 года. Недвижимость, приобретенная до 2016 года, налогооблагается по старым правилам, даже если её продажа происходит после 01.01.2016 года (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила следующие:

• Имущество, принадлежащее владельцу более 3 лет, не облагается налогом;
• При продаже до истечения 3-летнего срока можно применить один из имущественных вычетов: фиксированную сумму (1 млн или 250 тыс. руб., в зависимости от объекта) или фактические затраты на приобретение;
• Кадастровая стоимость имущества для целей налогообложения не учитывается.

О способах расчета срока владения имуществом в различных ситуациях можно узнать из следующих материалов:

• «Как рассчитать срок владения квартирой, собранной из нескольких квартир, приобретенных в разное время»;
• «Наследственное имущество: как определяется срок владения для целей НДФЛ»;
• «ФНС о сроке владения недвижимостью при разделе»;
• «С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда».

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после 2016 года

Новые правила налогообложения доходов от реализации недвижимости касаются только объектов, которые стали собственностью физических лиц после 2016 года. Основные положения таковы:

• Возможность использовать 3-летний срок владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость по наследству, дарению от членов семьи или близких родственников, при приватизации или по договору ренты.

Таким образом, для недвижимости, приобретенной после 2016 года и проданной до истечения срока владения, который предоставляет освобождение от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения важно сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества на 1 января года, в котором происходит передача права собственности.

О том, где можно получить информацию о кадастровой стоимости имущества, читайте в статье «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости».

Почему снижается цена квартиры

Снижение цены продажи считается, если договорная цена значительно ниже рыночной. Это позволяет продавцу снизить налог на доходы от продажи. Кроме того, снижение цены может быть полезно при разрешении судебных споров о недвижимости.

Такое снижение цены может быть оформлено следующим образом:

• В договоре указывается цена, меньшая фактической стоимости;
• Оставшаяся сумма указывается как плата за неотделимые улучшения (например, ремонт, перепланировка).

При оформлении договора с учетом сниженной стоимости возникает вопрос о том, какая сумма должна быть указана в расписке о получении денег.

Продавец заинтересован в том, чтобы в расписке была указана меньшая сумма (указанная в договоре), в то время как покупатель хотел бы, чтобы все переданные им деньги были отражены в каком-то документе.

Поэтому часто участники сделки составляют два документа – в одном указывается сумма, соответствующая заниженной цене, указанной в договоре, а в другом – оставшаяся часть суммы, как оплата за дополнительные услуги.

Изменения в законодательстве

До начала 2016 года при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. Продавец мог освободиться от уплаты налога при цене квартиры в 1 млн. рублей или менее, благодаря возможности вычета в 1 млн. рублей (ст. 220 НК). Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре указывалась цена не выше 1 млн. рублей.

Закон № 382-ФЗ (2014 г.) внес изменения в Налоговый кодекс, касающиеся расчета и уплаты налога при продаже недвижимости.

Эти изменения защищали интересы государства, в том числе от потери доходов в результате продажи квартир по заниженным ценам.

Согласно новым правилам, если доход продавца составлял менее 70% кадастровой стоимости (КЦ) объекта, то для целей налогообложения этот доход учитывается как КЦ, умноженная на 0,7 (ст. 217.1 НК).

Пример: Квартира, купленная в 2016 году за 1 млн. рублей, имеет КЦ в 5 млн. рублей. В 2017 году она продается за 1 млн. рублей. Тогда:

1. Доход для налогообложения составит: Д = 5 000 000 * 0,7 = 3 500 000 рублей.
2. Налоговая база с учетом вычета в 1 000 000 рублей будет: Нб = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 рублей.
3. Размер налога Н = 2 500 000 * 13% = 325 000 рублей.

Этот порядок расчета применяется при продаже квартир, полученных после 1 января 2016 года. Для жилья, приобретенного до этой даты, используется старый метод расчета налога, основанный на договорной цене.

В случае, аналогичном примеру 1, если квартира была приобретена продавцом в 2015 году, доход от продажи составил 1 млн. рублей, что освобождает сделку от налогообложения благодаря вычету в 1 млн. рублей.

Также были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых продавец освобождается от уплаты налога. Ранее срок составлял 3 года, теперь он увеличен до 5 лет.