Прежде чем выставлять свой актив на продажу, включите в стратегию ценообразования налог на прирост капитала. Процент удержания может варьироваться от 0% до более 30% в зависимости от места жительства, использования льгот и продолжительности владения. Если здание служило основным местом жительства и соответствует критериям Налогового управления, то до 250 000 долларов прибыли могут быть исключены из федеральных сборов для физических лиц или 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию.
Чтобы рассчитать федеральные сборы, определите разницу между ценой продажи и скорректированной базой, которая включает первоначальную стоимость приобретения, улучшения и некоторые транзакционные издержки. Долгосрочная прибыль от активов, хранящихся более одного года, обычно облагается по более низким ставкам — от 0% до 20% — в зависимости от уровня дохода продавца за год. Краткосрочная прибыль облагается налогом как обычный доход.
Штаты устанавливают свои собственные ставки и правила. Например, в Калифорнии ставки зависят от уровня дохода и могут превышать 13 % для высокооплачиваемых граждан. В некоторых юрисдикциях, таких как Флорида и Техас, не взимаются индивидуальные подоходные сборы, что значительно изменяет общую сумму задолженности после продажи имущества. При расчете конечной суммы всегда учитывайте правила конкретного штата и требования по удержанию налогов.
Использование легальных убежищ, таких как обмен по схеме 1031, может отсрочить федеральный сбор с доходов, но при этом действуют строгие квалификационные требования. Проконсультируйтесь с лицензированным консультантом, прежде чем использовать эти методы, чтобы избежать штрафов или дисквалификации.
Скорректируйте свое планирование с учетом изменений, принятых в этом году, включая инфляционные поправки IRS и новые пороговые значения на уровне штатов. Правильное использование освобождений и вычетов может сэкономить тысячи. Каждый продавец должен проверить статус резидента, историю подачи документов и предполагаемое использование выручки, чтобы оптимизировать доходы после уплаты налогов.
Определение налога на прирост капитала при продаже дома
Для расчета налогооблагаемого дохода используйте разницу между скорректированной базой и окончательной суммой сделки. Скорректированная база включает в себя первоначальную цену покупки плюс основные улучшения и определенные расходы, связанные с приобретением и передачей.
Пошаговый расчет
- Определите первоначальную стоимость приобретения.
- Добавьте квалифицируемые расходы: капитальный ремонт, юридические услуги и расходы на передачу имущества.
- Вычтите эту сумму из суммы, полученной при закрытии сделки, чтобы определить прирост капитала.
Примените исключения и ставки
- Если дом был вашим основным местом жительства в течение как минимум двух из последних пяти лет, вы можете использовать федеральное исключение: до 250 000 прибыли (500 000, если вы состоите в браке).
- Исключите эту сумму до применения федеральной налоговой ставки, которая может составлять от 0% до 20% в зависимости от вашего уровня дохода.
- Также могут применяться налоги штата. Чтобы определить, существуют ли дополнительные налоги, зависящие от дохода, воспользуйтесь местными налоговыми кодексами.
Чтобы уменьшить сумму, подлежащую налогообложению, используйте все полагающиеся вычеты и ведите учет улучшений в доме. Всегда проверяйте пороговые значения и исключения ежегодно, поскольку корректировки налогового кодекса могут повлиять на уровень дохода, используемый для расчета обязательств.
Что считается основным жильем для целей налогообложения в 2025 году
Чтобы считаться основным домом для освобождения от налога на прибыль, жилье должно использоваться в качестве основного места жительства в течение как минимум двух из последних пяти лет до даты передачи. Эти два года не обязательно должны быть последовательными.
Только один объект недвижимости может одновременно считаться вашим основным местом жительства. Если вы владеете и занимаете несколько жилых помещений, основным местом жительства обычно считается то, в котором вы проводите больше всего времени, получаете официальную корреспонденцию и регистрируетесь для голосования или получения водительских прав.
Если вы сдавали жилье в аренду в течение части пятилетнего периода, вы все равно можете претендовать на это право, но освобождаемая часть дохода от передачи может быть уменьшена на основании периодов неквалифицированного использования. Время, проведенное в качестве отпуска или инвестиционного актива после 2008 года, может уменьшить право на исключение.
Вы не можете претендовать на исключение основного дома, если вы уже претендовали на него при передаче другого имущества в течение последних двух лет. Супруги, подающие совместные декларации, должны оба соответствовать правилу двухлетнего использования, чтобы исключить до 500 000 прибыли. Одинокие налогоплательщики могут исключить до 250 000 долларов.
Военнослужащие могут приостановить пятилетний период владения и пользования на срок до 10 лет, пока они находятся на квалифицированной длительной службе. Это исключение не распространяется на гражданских лиц и подрядчиков.
Налоговый режим в зависимости от продолжительности периода владения
Чтобы уменьшить налоговые обязательства, старайтесь владеть недвижимостью более 12 месяцев, прежде чем передавать право собственности. Прибыль от такого долгосрочного отчуждения обычно облагается по более низким федеральным ставкам — 0 %, 15 % или 20 %, в зависимости от общего налогооблагаемого дохода. Например, одинокие налогоплательщики с доходом менее 47 025 в 2025 году могут претендовать на ставку 0% на прибыль.
Краткосрочные переводы
Если срок владения составляет менее года, прибыль облагается налогом как обычный доход, в соответствии с вашей обычной ставкой — от 10% до 37%. Такая классификация исключает льготный режим, доступный при длительном владении. Например, инвестор, зарабатывающий 90 000 в год, может получить до 24 % от краткосрочной прибыли.
Стратегическое использование продолжительности владения
Чтобы оптимизировать доходность, используйте дату приобретения и предполагаемого выбытия для перспективного планирования. Распределение прибыли по календарным годам или отсрочка закрытия сделки на год с более низким доходом также помогут снизить риск. Ведите четкие записи о датах покупки и затратах на улучшение, чтобы подтвердить скорректированную базу при отражении прибыли.
Какие улучшения дома могут уменьшить налогооблагаемую прибыль
Включите стоимость квалифицированных капитальных улучшений в скорректированную базу, чтобы уменьшить налогооблагаемую часть прибыли. Соответствующие модернизации должны увеличивать стоимость дома, продлевать срок его службы или приспосабливать его для нового использования.
Допустимые расходы, которые могут быть использованы
В качестве примера можно привести пристройку комнат, перестройку кухни, новую сантехнику или электропроводку, центральное кондиционирование, замену крыши, энергосберегающие окна или постоянное озеленение, например, подпорные стенки или наземный полив. Эти расходы могут быть использованы для увеличения базы и уменьшения налога на прибыль, превышающую исключение в размере 250 000 долларов (для физических лиц) или 500 000 долларов (для супругов).
Ведение учета по годам
Документируйте каждое улучшение с помощью квитанций, договоров, разрешений и фотографий. Отслеживайте расходы по годам, чтобы быть уверенным в том, что вы сможете обосновать свою базу при расчете прибыли. Улучшения, произведенные в течение всего периода владения, можно суммировать, но техническое обслуживание и ремонт — например, покраска или устранение протечек — не учитываются.
Используйте публикацию 523 IRS, чтобы проверить, соответствует ли конкретный расход требованиям. Правильное использование этой информации может значительно снизить размер налога, уплачиваемого по будущей сделке.
Разные регионы — разные тарифы
- В Калифорнии применяется базовая пошлина на передачу документов в размере 1,10 доллара за 1000 долларов, а в таких городах, как Лос-Анджелес, она может достигать 5,5% в зависимости от оценочной стоимости и уровня дохода.
- В Нью-Йорке взимается сбор за передачу недвижимости в размере 1 % при сделках на сумму до 500 000 долларов и 1,425 % сверх этого порога, а в штате Нью-Йорк — еще 0,4 % и более.
- В округах Флориды обычно взимается 0,7 % от стоимости покупки, но дополнительные налоги могут увеличить итоговое обязательство для жителей других штатов, получающих местный доход от актива.
Сроки и требования к декларации
- Все взносы должны быть уплачены до официальной регистрации акта в местных органах власти.
- Продавцы, получавшие пассивный доход от недвижимости в предыдущие годы, должны задекларировать его для определения применимых надбавок.
- В некоторых штатах для точного расчета окончательных обязательств требуются отдельные аффидевиты, раскрывающие общую прибыль и статус резидента.
Чтобы минимизировать риски, используйте обновленные региональные калькуляторы и консультируйтесь со специалистами по фискальным вопросам, имеющими лицензию штата, в котором проводится сделка. Это особенно важно, когда пересекаются несколько юрисдикций или если недвижимость до сделки приносила доход от сдачи в аренду.
Использование налогового исключения при продаже дома стоимостью 250 000/500 000
Чтобы применить исключение в размере 250 000 долларов для одиноких покупателей или 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию, недвижимость должна быть вашим основным местом жительства в течение как минимум двух из последних пяти лет до даты продажи. Это исключение позволяет вычесть указанную сумму из налогооблагаемой прибыли, уменьшив или устранив задолженность по налогу на капитал.
Каждые два года можно заявить только об одном исключении. Если вы использовали льготу в течение предыдущих 24 месяцев, вы не можете использовать ее повторно. Ведите подробный учет периодов владения и проживания, чтобы подтвердить право на льготу и избежать споров с налоговыми органами.
Прибыль, превышающая порог исключения, облагается по стандартным ставкам налога на капитал. Рассчитайте чистую налогооблагаемую прибыль, вычтя из общей суммы прибыли сумму исключения и любые допустимые расходы на продажу или улучшения. Помните, что частичное использование исключения возможно, если продажа дома стала следствием смены работы, проблем со здоровьем или непредвиденных обстоятельств.
Правильное использование исключения требует точного определения времени и соблюдения критериев владения, установленных действующим налоговым кодексом. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы получить максимальную налоговую льготу и при этом обеспечить соблюдение правил, действующих в этом году.